Обманутый квартал

Чем отличаются старые от новых?

Идеально спланированная инфраструктура – не просто красивый набор слов. Это когда каждый человек, выйдя из своего дома, может добраться без использования транспорта до школы, детсада, магазина, почты, поликлиники или ЖЭКа. Когда дети могут играть в футбол на спортивной площадке и при этом не попадать в припаркованные рядом автомобили. Когда можно посидеть на лавочке в сквере, расположенном тоже недалеко от дома. И такая возможность есть у жителей старых кварталов. Другое дело, что часто места общего пользования не содержатся так, как хотелось бы жителям. Но об этом в другой раз.

Сейчас мы поговорим о контрасте удобства и комфорта старых, новых и строящихся кварталов. С тех пор как в страну пришла рыночная экономика взамен плановой, строительные компании в погоне за прибылью стали возводить исключительно многоэтажки, а власти на нарушения градостроительных норм и правил широко закрывают глаза. Потому тем, кто поселился в новых кварталах (с 18-го по 21-й) не повезло.

Здесь «социалка» – большая редкость. Так, в 18 квартале нет детсадов, спортсооружений, поликлиник, а школу строят с меньшим количеством мест, чем должно быть по нормативу. Зато землю отдали областному Фонду жилья и ипотеки для того, чтобы он ещё более увеличил плотность населения. В 21 квартале нет садика. На его месте будут размещать акробатический комплекс. А у жителей строящихся микрорайонов, например, 17а, 14а, «Калина», за Московским проспектом и в других местах города, где осваиваются большие территории, похоже, «социалку» даже не обещают. Поскольку застройщики, кажется, решили всю территорию «понатыкать» исключительно жилыми домами. В нарушение градостроительных норм и правил.

Для чего нужен проект планировки

Согласно Конституции РФ и российскому законодательству, проживание людей должно быть безопасным, комфортным, удобным. Именно с этой целью и разрабатываются проекты планировок территории. И именно от качества выполнения этой работы зависят комфорт и удобство проживания людей в данном месте на много лет вперёд. Например, вряд ли кто будет спорить, что отсутствие объектов культуры, спорта способствует росту преступности. А отсутствие или недостаточность школ, детских садов, поликлиник, объектов дополнительного образования в шаговой доступности, с одной стороны, увеличивает транспортные затраты жителей, с другой – наращивает риски дорожно-транспортной аварийности и перегружает магистрали.

Журналисты и общественность часто слышат от представителей городской администрации о необходимости разработки проекта планировки той или иной территории. Что же такое ППТ и на какую территорию он разрабатывается?

Проект планировки территории (ППТ) – это градостроительный документ, который разрабатывается на небольшую территорию (квартал, микрорайон, район). Генплан и правила землепользования устанавливают планировочную структуру, а проект планировки территории уточняет места размещения объектов капитального строительства, улиц, набережных, парков, скверов и так далее). Согласно Градостроительному кодексу, проект планировки должен разрабатываться на территорию, определенную ПЗЗ и генпланом города.

Но в нашем городе проекты планировок очень часто нарушают это положение федерального закона. Например, территория напротив 14 квартала через улицу 40 лет Победы. Так вот в генеральном плане обозначена одна площадь 14а квартала, в правилах землепользования – другая, а в проекте планировки – третья. При этом в проект планировки не вошла большая территория, на которой, в том числе расположены шесть многоэтажных жилых домов, построенных компанией «Стронж». Такая некомпетентность специалистов от градостроительной деятельности означает, что люди, проживающие в этих домах, не будут иметь возможности пользоваться социальной инфраструктурой в шаговой доступности, что предусмотрено нормами и правилами.

Школ нет, бассейнов нет…

При разработке проекта планировки законодательство требует изучить не только территорию проектирования, но и примыкающие площади. Изучить – значит провести изыскания. Необходимыми для разработки ППТ являются: инженерно-геодезические, инженерно-геологические, инженерно-гидрометеорологические, инженерно-экологические изыскания. Однако проекты планировок, что в последнее время разрабатываются в Тольятти, лишены этой важной составляющей. Так, в проекте планировки 14а квартала нет ни одной ссылки на какие-либо изыскания.

Далее, проект планировки должен включать необходимые обоснования. С одной стороны, показатели застройки территории задаёт генеральный план, правила землепользования, программы, принятые в городе по транспортной, инженерной, социальной инфраструктуре. Эти документы устанавливают границы, зонирование, этажность территории, определяют плотность застройки, показывают, каких объектов на данной территории не хватает. С другой стороны, есть федеральные, региональные, местные нормативы, которые устанавливают минимальные требования, что и в каком количестве, какой мощности, производительности должно быть размещено из объектов федерального, регионального и местного значения. К таким объектам относятся пожарные депо, школы, детсады, вузы, библиотеки, музеи, поликлиники, спортивные сооружения, в том числе бассейны, центры социальной поддержки… Количество и параметры объектов должны быть определены расчётами, а в основе месторасположения объектов лежат нормативы шаговой или транспортной доступности.

Так, на тысячу жителей должно приходиться 55 мест в детском саду, 120 мест для школьников, а до ближайшей поликлиники должно быть не более одного километра.

Давайте посмотрим, какое количество объектов дополнительного образования, библиотек, бассейнов, социальной защиты определено проектами планировок в Тольятти. Например, в проектах планировок 14а квартала, микрорайона «Калина» – ни одного! При этом микрорайон «Калина» рассчитан на 80 тыс. жителей. А теперь заглянем в муниципальную программу «Развитие физической культуры и спорта в г.о. Тольятти на 2017 – 2021 гг.». Согласно ей в Тольятти обеспеченность бассейнами 10,9%, спортивными залами 38,5%, плоскостными сооружениями 41,7%. Одновременно отмечается низкая эффективность открытых площадок для спорта. Так откуда же взяться этим объектам в городе, если проекты планировок их попросту не предусматривают?! Таким образом, закладывается ситуация, когда объектов, необходимых для выполнения государственных и муниципальных функций, на территории проживания населения не будет вообще.

Про параметры застройки

Градостроительными регламентами Самарской области, правилами землепользования Тольятти установлены параметры застройки. Некоторые из них относятся к каждому земельному участку, некоторые – ко всей территории планировки. Так, например, есть следующие показатели, относящиеся к зоне Ж-4 (многоэтажная жилая застройка). Согласно Приказу Министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 25 декабря 2008 года № 496-п «Об утверждении региональных нормативов градостроительного проектирования Самарской области (с изменениями на 24 декабря 2014 года)» коэффициент застройки (отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади земельного участка составляет 0,4. Коэффициент плотности застройки (отношение площади всех этажей зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, к площади участка, %) – 1,4.

Эти коэффициенты нужны для того, чтобы при каждом доме была соразмерная территория для парковок, детских площадок, прокладки инженерных сетей. Так вот в проекте планировки 14а квартала эти параметры не соответствуют на многих земельных участках в разы. А в Градостроительном кодексе есть положение, согласно которому, если параметры застройки нарушают ПЗЗ и градостроительные нормативы, это является основанием для непринятия проекта планировки.

Чего нет в проекте?

При разработке проекта планировки необходимо и обоснование инженерной инфраструктуры. Надо понять по всем видам инженерного обеспечения, есть ли мощности в головных сооружениях и достаточно ли ресурсов на все объекты пропускной способности магистральных инженерных сетей. Ведь может получиться так, что именно на школы и садики этих самых пропускных возможностей не хватит. То есть для «социалки» просто может не хватить мощностей по воде, теплу или электричеству. Но при этом практически все проекты планировки, принятые городской администрацией, ответов на требование закона не дают, так как обоснование инженерной инфраструктуры не было проведено.

Градостроительный кодекс также требует разработки границ зон с особыми условиями землепользования. Это охранные, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные зоны и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. С 14а кварталом соседствует лес, где расположена территория, отведенная под скважины для питьевого водоснабжения. Тем не менее границы зон с особыми условиями использования территории применительно к 14а кварталу не разрабатывались и не учитывались.

Нет в проекте планировки 14а квартала и другого не менее важного раздела «Обоснование очередности планируемого развития территории». Что в микрорайоне будет построено после того, как его заселят десятки тысяч человек? Где расположатся школы, детсады, спортивные сооружения? Судя по проекту планировки 14а квартал – это не микрорайон города, а некое гетто, населению которого не дозволено пользоваться объектами социальной инфраструктуры!

Последнее. Закон предписывает администрации города проверить проект планировки на наличие необходимых объектов для функционирования государственных и муниципальных нужд и на соответствие установленным параметрам застройки нормативам Самарской области и ПЗЗ. И в тольяттинской администрации дали положительное заключение проекту планировки.

P.S. В этой статье мы взяли за пример проект планировки территории 14а квартала, но практически все ППТ, разработанные и утвержденные в нашем городе в последнее время, имеют одни и те же недостатки. Из чего можно предположить, что подобные проекты планировок, как правило, принимаются не в интересах жителей города. Таким образом застройщики лишают людей, проживающей на таких территориях, их законного права на удобную, комфортную и доступную среду…

Игорь Мухин, «Тольяттинский навигатор»
Оригинал статьи опубликован в газете «Тольяттинский навигатор», № 29 (485), 21 сентября 2018 года
Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ФС 7-4315 от 21.03.07

Источник